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Surroga il mutuo: cambia banca e abbassa la rata

La surroga è un’opzione che non tutti conoscono ma che in questo momento è in grado di fare davvero la differenza per chi sta sopportando un mutuo, perché oggi i tassi delle banche sono eccezionalmente bassi. Infatti al 2008, in Italia, esiste la possibilità di trasferire, ossia surrogare, in modo assolutamente gratuito il proprio mutuo da una banca ad un’altra. La banca si accolla anche il costo del notaio che dovrà intervenire per la stipula del nuovo mutuo. L’unico costo sarà quello di fornire di nuovo la documentazione relativa all’immobile, ai redditi ed al precedente mutuo, fare qualche fotocopia insomma. Vediamo cosa è possibile cambiare e quanto si può risparmiare sulla rata mensile surrogando il mutuo oggi.

Surroga: cosa puoi cambiare

Grazie alla surroga è possibile modificare:

  • la tipologia di tasso da variabile a fisso o viceversa
  • la durata del mutuo e lo spread, cioè il guadagno della banca che può variare da un istituto all’altro

Inoltre è possibile risparmiare sulle spese periodiche richieste dalla banca (come ad esempio le spese di gestione, le spese di incasso rata) e sulle spese accessorie come l’istruttoria e la perizia sull’immobile che passano alla nuova banca. Da ricordare che l’importo del nuovo finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo, cioè alla somma che resta da rimborsare. Mentre per quanto riguarda l’ipoteca, non ne viene concessa una nuova ma resta in essere l’ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata attraverso l’indicazione della nuova banca.

Per valutare quale sia il mutuo surroga più rispondente alle proprie esigenze è bene confrontare le alternative offerte da diverse banche. I parametri da prendere in considerazione per il raffronto sono i tassi di interesse praticati, l’entità delle rate, le spese periodiche e quelle accessorie, la durata del finanziamento e l’ammontare del capitale da rimborsare. Altrettanto importante è prendere in considerazione quali benefici si vogliono ottenere con la surroga. Ad esempio: interessi più bassi, rate di importo minore, durata etc. Quando si intraprende la procedura si consiglia di chiedere l’assistenza di un esperto che sia in grado di valutare le proposte migliori e anche di effettuare gli opportuni calcoli per il confronto.

Surroga: ecco quanto puoi risparmiare

Ma quanto si arriva a risparmiare con una surroga del mutuo? Per avere un’idea propongo un caso reale seguito da me personalmente.
Durante il mese di luglio di quest’anno viene da me un cliente con un mutuo in essere che ha queste condizioni:
Durata residua del mutuo: 16 anni
Tasso di interesse fisso: 5%
Capitale residuo da rimborsare 154.000 euro
Rata fissa mensile: a 1.167 euro
Totale interessi residui da pagare 70.031 euro

Come puoi vedere si trattava di un mutuo su 154mila euro a tasso fisso con un tasso di interesse del 5%. Il mio cliente pagava una rata mensile di 1.167 euro e avrebbe dovuto farlo per i prossimi 16 anni. Come ho già spiegato in un precedente articolo, il tasso di interesse è composto da un parametro (l’IRS nel caso del tasso fisso e L’Euribor nel caso del tasso variabile) uguale per tutti, più uno spread che invece rappresenta il guadagno della banca e quindi cambia da banca a banca.

Ora, considerando che i tassi oggi sono eccezionalmente bassi e che alcune banche praticano uno spread basso, abbiamo valutato insieme una surroga cercando tra le migliori offerte del mercato. Alla fine il mio cliente ha surrogato il suo mutuo con un tasso fisso di 2,03% invece che del 5% (guarda la figura)

simulazione nuovo mutuo con surroga

Come puoi vedere, l’operazione gli ha comportato una diminuzione della rata di 227 euro mensili pari a 2.724 euro annui con un risparmio finale in termini di interessi di 43.541 euro, cioè la differenza tra 70.031 euro di interessi che avrebbe pagato rimanendo con le condizioni del vecchio mutuo e i 26.490 euro di interessi che pagherà da oggi in poi. Ed il tutto senza nessuna spesa aggiuntiva, nemmeno quella del notaio per la stipula del nuovo mutuo.

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